Недвижимость глазами спекулянта

Анализ направлений на рынке недвижимости - неблагодарная работа. Галопирующие цены свидетельство этого. Причина в том, что стоимость недвижимости - это не цена квадратных метров квартиры. Цена недвижимости является результирующим показателем комплекса элементов: состояния экономики, демографической ситуации, социального расслоения в обществе, и т.п. Даже перечисление ценовых факторов - проблема дискуссионная и исчерпывающего перечня факторов, вероятно, не имеется. Анализ направлений на рынке недвижимости, которую встречаешь в СМИ, нередко содержит эмоциональную составляющую. Обстоятельство, бесспорно, в том, что квартирный вопрос мучительное слово, вообще не решенное, а стоимость на квадратные метры жилья является раздражителем для населения, включая и аналитиков.

 Самоочевидно, именно эмоции являются причиной розыска виновных в той обстановке, которая сложилась. Она же обнаруживается как источник «теории заговора» на рынке недвижимости, которая просматривается в большинстве статей на эту тему. Как источник бед упоминаются спекулянты. К этой категории относят брокеров, риэлторов и  агентства недвижимости. Наиболее распространенное доказательство - «заговор» на рынке недвижимости.

 С чем едят спекуляцию?

Раньше спекулянтами именовали тех, кто покупал дешевле, а реализовал дороже. Они получали так именуемые нетрудовые доходы. Правда, тогда спекулянты своими операциями создавали рынок товаров - джинсы, одежда, бытовая техника. Спекулянты были участниками зарождения рыночной экономики, где стоимость товара определяется спросом. Со временем доходность спекуляций уменьшается, уступая место новым игрокам. Спекуляция - это компонент присутствия рынка, особенно на начальных этапах его развития. Цивилизованной формы спекуляция приобрела на фондовых и валютных рынках, где развиваются инструменты опционы и фьючерсы. База успеха спекулянта - это прогноз на стоимость и именно поэтому внимание в мире отводится прогнозному моделированию. Итак, спекулянт неотъемлемая часть рынка и его прибыльность определяется как состоянием рынка, так и умением спекулянта удачно спрогнозировать его будущую стоимость.

 Кто такой спекулянт на рынке недвижимости?

К этой категории относят инвестора, то есть игрока, который вкладывает и зарабатывает финансы, рискуя. Источник риска -  цена квадратного метра в будущем. Проблема подобного «спекулянта» - приобрести по вероятности дешевле, и реализовать по вероятности дороже. Это - настоящий финансовый спекулянт. Он работает на первичном рынке, где риски увеличиваются вероятностью незавершенного строительства или несвоевременной сдачей дома.

 Мне ничего не известно о «заговоре» подобных перекупщиках. Есть много инвесторов на рынке недвижимости, и они различаются за задачами, сегментами рынка и финансовыми планами. Кроме того, много людей, которые вкладывают финансы в недвижимость на всякий случай. Подобных людей наречем сознательными «спекулянтами». Заговор подобных перекупщиков вообразить достаточно, не просто, учитывая их численность. Немаловажно сориентировать, что настоящий финансовый спекулянт - это человек, который имеет личные бизнес планы: цена времени, сегмент рынка. Подобный перекупщик может разыскиваться в заговоре лишь в той мере, в которой это не прекословит его бизнес планам. Их достаточно мало для создания глобального заговора. К категории перекупщиков также относят брокеров и риэлторов. Их чрезвычайно много, что делает неосуществимым не только заговор, но и элементарное знакомство. Кроме того, брокер или агентство недвижимости не имеют личной недвижимости на торговлю.

 Конечно ж, брокер не вырабатывает стоимость - он может лишь представлять стоимость собственнику, на основе личного анализа, чтобы эффективно реализовать. Обладатель, и только он, принимает решение относительно стоимости. Не заинтересованный брокер и в ценовом галопе, рост цен создает панические расположения духа у продавцов и покупателей. Ведь комиссионные возникают уже на последнем этапе, после продажи недвижимости. К категории спекулянтов относят и строительные компании. Признаки можно искать на первичном рынке, где компании имели определенные преференции. Могут ли находиться они в заговоре? Каждая из них - независимый хозяйствующий субъект и задача - зарабатывать финансы и развивать бизнес. Но только некоторые могут ставить предельные цены на жилье, при условии, что есть запас финансовой прочности. Подобных компаний мало. Так как же необходимо реализовать, чтобы иметь средства, платить зарплаты, и т.п. Фактически инвестиционный контракт являются вынужденными для застройщика.

 Безукоризненная ситуация была бы такой: выстроить за собственные деньги под ключ, и реализовать объект по рыночной стоимости. При отсутствии финансов нужно иметь источник финансирования. Фактором распространения подобных рискованных конфигураций финансирования строительства есть отсутствие дешевых и длинных денег на рынке. В связи с этим, вероятным вариантом заговора застройщиков есть укрупнение компаний с целью объединения активов. Но подобная перспектива замедляется ситуацией на рынке: нет прозрачности в постановлении земельных тем и нет новейших проектов. С иной стороны, спрос дает возможность играть на повышение, но это не криминал. Ведь цель есть максимальная прибыль.  Следовательно, спекулянты - это те, кто вкладывает финансы в недвижимость с целью заработать, а строители стараются получить выгоду из рыночной ситуации. Ни там, ни там нет криминала, таким образом, функционирует всякий рынок.

 Но наличествует спекуляция совсем иного порядка. Она базируется на монополии установления правил игры, т.е. от статуса. Речь идет о сверхприбылях. Если и имеется заговор на рынке недвижимости, то она, является монополией на установление правил игры и носителем монополии есть чиновник. Коррупция на всех уровнях, лишила рынок условий для нормального развития. Такие нужные вещи как строительство социального жилья, реконструкция фонда, урегулирование статуса должны быть инициативой власти. Ведь именно власть определяет отношения с бизнесом. Она регламентирует застройку и нормативную базу, формирует правила, за которыми финансы инвестора должны быть защищенные. Власть будто бы не определяет цены на недвижимость, но ее действия развращает рынок недвижимости изнутри, оставляет спрос жилищный фонд устаревшим. Понятные правила практически отсутствуют, делает отечественный рынок одиозно спекулятивным.

 Проблема спроса на недвижимость заключается в совсем другой плоскости, чем  купил дешевле, а продал дороже. Спекуляция - это реакция рынка на вакуум, на неравномерность. Спекуляция на рынке недвижимости - это реакция на монополию правил игры. Главная - коррупция.