Офіційне володіння американською нерухомістю

Іноземець може придбати в США квартири (Condominium Units), житлові будинки ( Single-family houses), багатоквартирні будинки для здачі в оренду (Residential Properties with Rental Income), комерційні будинки (Commercial Properties), земельні ділянки (Lots або Plots of Land).

Одним з найважливіших критеріїв вибору нерухомості є район, у якому вона перебуває. Вибираючи майбутнє місце проживання в Америці, зверніть увагу на архітектуру й ландшафт місцевості, соціальну атмосферу й сусідів, місцеву кримінальну ситуацію, вартість життя, якщо у вас є діти - на наявність і якість дитячих навчальних закладів, гучне сусідство: із залізницею, аеропортом, та інше.

Звіт про кримінальну ситуацію в районі ви можете одержати в місцевому відділенні поліції або від свого агента нерухомості.

Якщо ви плануєте використовувати куплену нерухомість не тільки для проживання, але й для одержання прибутку, то тоді при виборі потрібно орієнтуватися не тільки на особисті переваги, але й на перспективи оренди або продажу. Наприклад, багатоквартирні будинки (Apartment Buildings) у районах, де компактно проживають іммігранти, можна дешево відремонтувати й вигідно здавати квартири в оренду знову прибулим в Америку. Новобудови не вимагають додаткових вкладень і легко здаються в оренду.

Нерухомість у престижних районах росте в ціні, навіть, незважаючи на кризу.

Дешева нерухомість у дуже поганому стані після вдалого Ремонту будинку дає високі прибутки при наступному продажі.

Щоб купити нерухомість, немає необхідності повністю оплачувати її вартість. Чим вище ваш перший внесок, тим простіше в Америці одержати іпотечний кредит з низьким банківським відсотком. Подальша щомісячна орендна плата звичайно не тільки покриває ваші платежі по кредиту й обслуговуванні й ремонту будинку, але й забезпечує стійкий прибуток.

Як оформити іпотечний кредит?

Пошук кредитора вимагає терпіння й часу. Позички на покупку нерухомості в Америці видаються іпотечними банками (Mortgage Banks), а також комерційними й ощадними банками, кредитними союзами й фінансовими компаніями. Розрахунок позичкового відсотка (ставки) може мінятися залежно від коливань ринку фінансування й від дій Федерального Резервного Банку (Federal Reserve).

Якщо ви не хочете витрачати свій час на пошук кредиту й вирішили звернутися до послуг фінансового брокера, будьте готові заплатити йому пристойні комісійні.

Величина вашого щорічного доходу, ваші поточні кредити й акуратне їхнє погашення, а також кредитна історія впливають на параметри іпотечного кредиту (Mortgage).

Починайте оформляти кредит відразу після підписання попереднього договору про покупку

Як не помилитися у виборі агента?

Вибравши один або трохи підходящих для придбання нерухомості районів у США, починайте пошук професійного агенту з нерухомості (Real Estate Agent). Ви можете розмістити свою заявку в різних агентствах по нерухомості (Real Estate Agencies). Як правило, більше активними будуть ті агентства, які спеціалізуються на нерухомості саме у вашім районі: у них зложилися ділові відносини з місцевими власниками житла й структурами, що беруть участь у цьому процесі, наприклад, інспекціями, міськими службами, реєстраційними й транспортними компаніями.

Помнете, що перший ворог при покупці нерухомості - поспіх. Якщо ви підпишете які-небудь документи, не вивчивши їх досконально, то можете виявитися в пастці, з якої буде важко, а те й неможливо випутаться. Тому жадайте від агента надати вам додатковий час для вивчення й підписання документів. Багато американських агентів незадоволені подібною скрупульозністю покупця. Якщо вам попався такий агент, заміните його без роздумів.

Якщо агент продавця запропонує вам одночасно виступати й вашим агентом, майте на увазі, що в реальності він завжди буде на боці продавця, відстоюючи тільки його інтереси

Дуже часто агенти, готуючись до зустрічі із клієнтом, вибирають зі своєї бази нерухомість, продажна ціна якої на 10%-15 % вище максимально припустимій для даного покупця. Заявлені ціни вас не повинні бентежити. Природно, продавцеві хочеться в першу чергу постаратися позбутися від неадекватних оцінених об'єктів. Але помнете, у США прийнято торгуватися.

При огляді американської нерухомості звернете особливу увагу на стан присадибної ділянки й басейну, вікон із зовнішньої й внутрішньої сторін, ґанку, дверей, систем електропроводки, опалення, вентиляції, каналізації й сантехники, наявність тріщин на стелях, стінах і в підвалі, наявність слідів води в підвалі.

Оформляємо первинний договір

Якщо ви затвердилися у своєму намірі придбати конкретну нерухомість у США, то спільно зі своїм агентом складіть договір про покупку. Найбільш відповідальним і істотним для обох сторін є пункт, де покупець указує свою ціну. Тому що саме покупець становить договір, те пропонована ціна вважається першою пропозицією.

Заздалегідь обговорите з агентом, наскільки завищена продажна ціна в порівнянні з реальною вартістю, стан нерухомості, необхідність подальшого ремонту і його приблизну вартість.

Рекомендується в першій пропозиції вказати цінуу, що менше продажної як мінімуму на 10% або 15%. Хоча, якщо вам потрібна імена ця нерухомість і ні яка інша- не скупитеся, продавцеві може надійти кілька пропозицій з різними цінами й він, природно, вибирет найбільш вигідне для нього.

На сайті Національної асоціації торговців нерухомістю (National Association of Realtors, www. realtors. org) ви знайдете додаткову інформацію про середній поточний рівень цін на нерухомість у районі, що цікавить вас.

За кожним покупцем залишається право розірвати договір без втрати застави за певних умов, наприклад, якщо фінансова установа відмовила у видачі позички або пропонує її на невигідних умовах; якщо під час інспекцій виявилися негативні факти, про які не було відомо заздалегідь; якщо продавець не виконав своїх зобов'язань; якщо нерухомість оцінена нижче запропонованої покупцем ціни; або якщо компанія, що перевіряє, виявила серйозні проблеми, наприклад, нерухомість перебуває під заставою.

Відповідь продавця

Залежно від відповіді продавця ви продовжуєте торгуватися або визнаєте свою поразку, тому що продавець підписав чийсь більше вигідний договір. Якщо ж вам повіз і продавець підписав ваш договір, то для продовження переговорів вивчите всі коментарі, виправлення, виключення, отримані від продавця. Якщо ви переконані у своєму бажанні купити обрану нерухомість і вам потрібен час для одержання позички на покупку, то у своїй черговій пропозиції внесіть пункт «Нерухомість знімається з ринку на період торгів». Будьте наполегливі відносно цього пункту, тому що не всі продавці згодні виконати цю вимогу

Підписаний продавцем договір відразу реєструється в Escrow. Це незалежна компанія, що спеціалізується на оформленні угод з нерухомістю. На її рахунках зберігаються гроші покупців у період здійснення угоди. Вона також координує дії учасників угоди.

Як пройти всі інспекції?

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Новости рынка недвижимости