Недвижимость и специфика ее оценки

Недвижимость, как любой другой товар, покупается и продается, следовательно, имеет свою стоимость. В зависимости от ситуации на рынке, от состояния самого объекта и многих других факторов цена постоянно меняется. Как же определить ее реальную величину? Для этого достаточно пригласить специалиста, работа которого и заключается в составлении экспертной оценки имущества.   Причем оценка может понадобиться не только в случае купли-продажи недвижимости, а и при передаче во временное пользование (аренда), оформления ипотеки под залог недвижимости, при передаче прав собственности, оформлению страховых сделок, при инвестировании средств для обеспечения уставной деятельности предприятия и т.д. Под рыночной стоимостью понимают превалирующую цену, по которой предприятие может быть передано другому лицу (отчуждение) в условиях здоровой конкуренции на рынке, когда обе стороны детально информированы об объекте и при условии отсутствии форс-мажорных обстоятельств, влияющих на цену. То есть ни на одного из участников сделки не предпринимается давление со стороны, каждая сторона действует исключительно в своих целях и интересах, объект оценки выставлен на открытом рынке с возможностью заключения гражданско-правового договора, цена сделки выгодна как для продавца, так и для покупателя, расчет при заключении сделки производится денежными средствами.  Вы не сможете путем сравнения объектов идентичных продаж получить стоимость вашей недвижимости, слишком много физически неопределенных факторов влияют на конечную цифру.

 Определяющими факторами при оценке недвижимости являются:

• - фактор пригодности удовлетворить нужды пользователя, то есть,  полезность;
• - фактор готовности покупателей приобрести данный товар по назначенной цене - спрос;
• - фактор ограничения предложения для потребителей на рынке - дефицитность;
• - фактор допустимости передачи прав собственности.

Покупателей недвижимости условно можно разделить на две группы: на тех, кого интересует непосредственное ее использование, и на тех, кого интересует максимальное возмещение капиталовложений. Вторые хотят  гарантированно получать как можно больший доход и как можно дольше.  И для оценщика важно перво-наперво правильно определить к какой группе относится покупатель и если он ориентирован на получение дохода от собственных вложений, то при оценке учесть срок окупаемости затрат и какую дополнительную компенсацию за риск получит покупатель.  Только учитывая все объективные факторы итогов деятельности предприятия можно оценить его стоимость. Оценивается как финансовая устойчивость (активы), так и эффективность работы предприятия, его доходы на сегодняшний день и в будущем, ожидаемое развитие бизнеса и его конкурентоспособность. То есть проводится тщательный анализ финансовой, организационной и технологической деятельности предприятия в настоящее время и на перспективу. Для правильной оценки использовать необходимо сразу несколько методов: затратный, доходный и сравнительный.

Подчиняясь преследуемой цели, различают несколько типов оценок стоимости предприятия: рыночная стоимость (рассчитывается при проведении операций купли-продажи), инвестиционная стоимость (гарантированное возвращение вложенных в предприятие средств плюс получение прибыли), ликвидационная стоимость (прекращение деятельности предприятия). 

При корректировке стоимости налогов необходимо принимать во внимание условия финансирования, сложившуюся ситуацию на рынке.  Корректировать стоимость налогов чисто механически - недопустимо.  Часто, на момент заключения сделки, одна из сторон вынужденно идет на уступки, что непосредственно влияет на продажную цену объекта. Она может быть ниже рыночной, в случае если продавцу в сжатые сроки необходимо оформить сделку, либо выше рыночной, когда объект представляет повышенную ценность для покупателя (расположение, перспектива развития, налогообложение и прочие факторы). Доступность получения ссуды в банке и годовые процентные ставки по кредитам имеют тоже свое влияние на стоимость объекта.  В случае приобретения недвижимости как объекта вложения денежных средств с последующим получением компенсации и дохода. В настоящее время многие потенциальные покупатели преследуют цель не владеть недвижимостью, а получать отдачу в виде прибыли. Показатель выгодности  капиталовложений, позволяющий с учетом всех имеющихся факторов, принять правильное решение относительно приобретения объекта недвижимости - и  есть инвестиционная  стоимость объекта. Это сумма, с которой инвестор готов расстаться, при существующих инвестиционных затратах и преследуя  цель получения дохода в будущем. Инвесторы принимают решение о вложении средств или отказе от проекта, учитывая инвестиционную оценку. Специалисты-оценщики проводят системный анализ бизнес-проекта, результатом которого выступает инвестиционную стоимость объекта.

Анализируются данные условия сделки и их отличие от характерных условий продажи аналогичных объектов на рынке, отражение этих условий на определении конечной стоимости, учитывая условие наиболее продуктивной эксплуатации. Например, инвесторы присмотрели торговое здание и хотят арендовать его на двадцать лет по цене, рассчитанной с учетом коэффициента капитализации (норма 9%). За двадцать лет представленная рыночная стоимость и данные инвестиции способны гарантировать внутреннюю норму прибыли 11 процентов.  Но перед заключением сделки выясняется, что в течение 20 лет легче и быстрее получить полную стоимость за облигации, выданные арендатором с получением 11 процентов годовых, чем на этот же срок и с гарантированным получением 11 процентной внутренней нормы прибыли, арендовать торговые площади. Скорее всего, выбор инвесторов будет сделан в пользу приобретения ценных бумаг, поскольку этот товар можно быстрее обратить в деньги.