Недвижимость за рубежом и как не попасть на мошенников

Приобретение недвижимости за рубежом - дело, в котором без риэлтерского сопровождения не обойтись. Это как раз тот случай, когда, сэкономив тысячу долларов, потом можно потерять сотню. С иной стороны - на иностранцах, приобретающих заграничную недвижимость, не получают только лишь ленивые, и время от времени платить дважды приходится еще до заключения сделки.  Информацию о квартирах, коттеджах и участках за рубежом без проблем можно разыскать в Интернете. Тем не менее, предложение непосредственного хозяина - редкость. В объявлениях обычно указаны координаты риэлтерских агентств  нанятых владельцем, в худшем - получивших сведения о недвижимости от других посредников. Несомненно, что длина цепочки посредников и перепродавцов влияет на затраты финансов покупателя.

 Комиссионные агентства, задействованного в продаже, колеблются от 0,5 до 6 процентов цены объекта. Если риэлтора нанимает владелец, комиссионные, обычно, включаются в цену. Замечу, что у строительных и девелоперских компаний Испании, Италии и Кипра есть представители в нашей столице - нанятые специально агентства для стимулирования продаж собственности. На вторичном рынке, агентство, контактирующее непосредственно с владельцем, рациональнее искать в интересующей Вас зарубежной стране. Можно задействовать местное объединение риелторов. Как правило, информацию об участниках рынка недвижимости объединения риелторов дают бесплатно. Бесспорно, сам факт участия в союзе не гарантирует добросовестности риэлтора, но если он вообще не входит в состав объединения, то зачислять его в порядочные, тем более рискованно. Часто риэлторские услуги предоставляют тур - агентства, их географическая специализация - консалтинг и торговля недвижимостью. Большинство фирм - риэлторов работают не напрямую с владельцем, а с местными посредниками.

 Выбрав подходящий объект недвижимости, и удостоверившись в том, что риэлтор не крайнее звено в цепи посредников, надобно выяснить, специфики покупки недвижимости нерезидентами и какие формы собственности имеются в данной стране. Сведения можно получить самостоятельно, а позже заказать данные в юридической компании. Знайте, что в некоторых государствах нерезидент не может получить права собственности на недвижимость или землю. К примеру, в Чехии при покупке иностранцами, оформляют договоры аренды участков, на которых они находятся. Здесь важно ознакомиться с порядком расторжения договоров аренды и землепользования. Если арендодатель - не частный собственник, а госструктура, то от покупки объекта недвижимости лучше отказаться. Договор аренды, может быть, расторгнут, и участок приобретет любая чешская фирма для строительства. Новоиспеченный собственник земли может снести дом и компенсировать Вам стоимость загородного дома. Сумма компенсации, определенной оценщиками, вполне может Вас и не устроит. Отсутствие запрета на продажу недвижимости иностранцам, в ряде случаев компенсируется наличием ряда дополнительных преград.

 Допустим, Вы желаете купить виллу на греческом острове. Греки обычно готовы заключить сделку, несмотря на то, что остров находиться в приграничных водах.  Для покупки такой недвижимости законы требуют от нерезидентов разрешение Минобороны Греции. Получить подобный документ достаточно нелегко, а если речь идет о приграничном острове - невозможно. Тем не менее, греки обычно обещают оформить сделку в течение месяца и, называя разрешение формальностью, и тихонько просят предоплату. Не знаю, скольким иностранцам «продали» эту виллу, но уверен, что ни один из них не смог зарегистрировать право собственности.

Прежде чем покупать, необходимо выяснить, какие права владелец собирается передать Вам. На пример, квартиры в Лондоне реализуют, обычно, в долгосрочной аренде, арендодателем является владелец земли, на которой расположен дом или квартира.  По истечении срока аренды обладатель теряет права на нее. Это, само собой разумеется, редкий случай, но в принципе всегда есть свои черты передачи прав собственности на недвижимость. В Греции на пример не любую собственность можно передавать по наследству. В Чехии наличествует 5 модификаций реализации прав собственности. Заверения риэлторов о том, что оплата объекта включена в комиссионные, не стоит всегда принимать за чистую монету. Лучше нанять юриста, а в свое время выяснить статус юриста. В Великобритании иностранец имеет право сопровождать сделку, однако органы власти на его запросы отвечать не обязаны. Тривиальнее и дешевле сразу прибегнуть к услугам юристов. В Турции, Болгарии, Испании, уже возникла категория мошенников (совковеды) - специалистов по относительно честному отъему денег. Они говорят по-русски, представляются поверенными владельцев домов и пытаются реализовать иностранцам « квадратные метры», находящиеся в залоге.

 В ряде стран просят внести задаток перед покупкой недвижимости. При передаче задатка в договоре, фиксируют намерения сторон и условия возврата задатка. Его, как правило, перечисляют на счет местного нотариуса. На краже задатков чаще всего и промышляют мошенники. Реже недобросовестные посредники вступают в сговор с банком, в которых Ваш задаток «теряется». Панацея элементарна: или не вносить задаток, или открыть депозит в международном банке. Но прежде, чем платить нужно, получить внятные ответы на вопросы.

• можете ли Вы покупатель стать собственником недвижимости.
• каковы риски потерять собственность.
• является ли продавец собственником недвижимости.
• не находится недвижимость в залоге.

 Ответ  первый: получение копий документов (акта и титула) на собственность. Интересы несовершеннолетних также обязаны быть учтены при продаже. Ответ два: муниципалитет, юстиция. Ответ три - национальное законодательство. Если что-то вызывает опасения, разумнее вернуть задаток. Законодательство не предусматривает пошлин, сборов в связи с приобретением объектов недвижимости за рубежом. Соответственно, обязательства у резидента возникают только в том случае, если он получает доход. Такие поступления должны быть включены в доход плательщика и подлежат налогообложению. При наличии конвенции об избегании двойного налогообложения, тогда обыкновенно плательщики освобождаются от уплаты налогов.