История повторяется

Вторая половина XX столетие, Япония - это история пузырька на рынке недвижимости. Подорожание Токийской недвижимости ведет свое начало с марта 1986 года по март 1990 года,  цены на землю выросли в три раза. Все это происходило на фоне гигантского роста фондового рынка Японии.  Вложение в землю и недвижимость стало по сути единым способом сохранения и увеличение капитала, как для больших компаний так и для рядовых японцев. Операции с недвижимостью были настолько удобными, что такие японские компании, как Тойота, Шарп большую часть своих доходов получали не от продажи автомобилей или электроники, а от спекуляций на рынке недвижимости.

 Земельные спекуляции привели к тому, что стоимость участка, который занимал императорский дворец в Токио, была больше чем стоимость всей недвижимости штата Калифорния. Но здесь, как всегда, пузырек лопнул. В один прекрасный день, на 90-начало их лет, инвесторы на рынке недвижимости Японии осознали, что они набрали столько кредитов на покупку дорогой недвижимости, что нет возможности расплатиться с банками -  доходы от перепродажи недвижимости не покрывали задолженности. Рынок переполнился непроданным жильем. Это снизило цены и привело к банкротствам брокеров, спекулянтов и больших банков Японии. Прокатилась волна "харакири".

 Черный период растянулся на 8 лет - цены упали на 80%.Ну а теперь перейдем к анализу на рынке недвижимости США. Если у кого-то еще есть сомнения по поводу этого - наберите в Google поисковые слова "кризис на рынке недвижимости США", или посетите, например, эту страницу Викопедии. Если, снова же таки,  взглянуть назад, в историю, то  это не первый кризис на рынке недвижимости США.  Одна из них проявилась в 20-середине их 20-лет го столетие на Флориде. В 1920 году штат стал неожиданно привлекательным для инвесторов в недвижимость, хотя тайфуны и штормы бушевали там и на 20-начала го столетие. До 1926 году цены выросли приблизительно в 4 раза. Но в 1926 году наступил крах: все всем все что могли продали. Это было одной из причин Большой депрессии , которая началась в 1929 году. В 1987 году очередной крах фондового рынка и рынка недвижимости. Цены упали на 45-65%. Положение тогда спасли японские инвесторы, которые убегали со своего падающего рынка недвижимости и вложили в экономику США возле 70 млрд. $.

Сегодняшний пузырек на рынке недвижимости США (как и в целом мире), ведет свое начало из конца предыдущего пузырька - краха фондового рынка высоких технологий. Во избежание "жесткой посадки" американской экономики, ФРС (федеральная резервная система) США снизила учетную ставку до 1% в 2004 году, пленив американскую и мировую экономику дешевыми деньгами.

 Дальше все пошло по классическим законам развития пузырька. Компании и население бросились брать дешевые кредиты на куплю недвижимости. Вырос спрос - начали рости цены на жилье. Потом к процессу присоединились спекулянты, которые играли на повышение цен. Рынок недвижимости США начал развиваться стабильно высокими темпами. Цены росли на 30-50% в год и за последние 7 лет выросли, приблизительно, в 2 раза. Уровень занятости в сферах связанных с рынком недвижимости и строительства вырос на 50% за последние 3-4 года. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости была колоссальной - спрос переходил в ажиотаж и даже панику. Такую тенденцию поддерживал рынок ипотечного кредитования. Низкие ставки ФРС США разрешали держать низкие ставки по кредитам. В средствах массовой информации была развернута широкая пропаганда возможностей ипотеки, и все больше желающих брало кредиты. Для жителей Америки жизнь в кредит не является новинкой и объемы платежей по ипотечным кредитам не пугали в условиях стабильной экономики. А ипотечные агентства разрабатывали все новые схемы. Например, кредит без первого взноса, или низкие платежи в первые два года (1%), а в следующие года процент увеличивался.

 Давалась возможность выплачивать сначала только проценты по кредиту, а на завершающем этапе основную сумму одним платежом. Широко применялись перефинансирование с помощью другого кредита. Первый взнос мог быть обеспечен с помощью закладывания недвижимости. Ажиотаж привел к тому, что 43% людей, которые покупали недвижимость в кредит, не имели средств на первый взнос. Кредиты оформлялись даже людям с плохой кредитной историей. Объем выданных кредитов в 2005-2006 годах составил 3 трлн. $!