Раздел жилой площади? Вопросы и ответы

Сегодня на рынке недвижимости осталось много еще не приватизированных квартир. Если при продаже или дарении вашей собственности у Вас возникли примерно такие вопросы, как: Как рассматривается вопрос об изменении договора найма, если в результате раздела жилой площади у граждан будут не равные по размеру комнаты? При каких обстоятельствах гражданин вправе требовать объединения лицевых счетов на жилую площадь? Могут ли быть изъяты у нанимателя излишки жилой площади? То ответы Вы можете получить в этой статье. Для изменения договора найма жилого помещения необходимы три обстоятельства. Во-первых, это жилое помещение должно быть изолированным и соответствовать доле владельца в общей жилой площади. Во-вторых, наниматель и остальные члены семьи согласны выделить отдельное жилое помещение этому лицу. В-третьих,  член семьи, желающий иметь отдельную комнату,   должен достигнуть совершеннолетия. Если все эти основания имеются, то изменение договора найма производится в отделе учета и распределения жилой площади, куда всем совершеннолетним лицам, проживающим на данной площади, следует обратиться с общими заявлением.

Приведу один пример (все фамилии изменены и совпадения случайны) Хорин Л. К., Хорина М. К. имеют взрослого сына Хорина С. Л. Проживают они в отдельной квартире, состоящей из двух изолированных комнат - 22,60 кв. м и 10,88 кв. м. Хорин С. Л. работает, отделился от семьи родителей и живет самостоятельно. Хорины написали совместное заявление на раздел жилой площади и закрепление за сыном меньшей комнаты. Отдел учета и распределения жилой площади заявление Хориных удовлетворил. Если комната члена семьи нанимателя соответствует его доле жилой площади, то споров с жилищными органами, как правило, не возникает.

Например, муж, жена и дочь в возрасте пяти лет занимают две изолированные комнаты 21 кв. м и 10 кв. м. В связи с разводом супруги обратились в отдел учета и распределения жилой площади с заявлением, в котором просили изменить договор найма жилого помещения. Открыть лицевой счет матери с ребенком на комнату 21 кв. м, а отцу - на комнату 10 кв. м. Их просьба была удовлетворена. Однако нередки случаи, когда жилищные органы отказывают в изменении договора найма, ввиду того, что выделяемая гражданину комната не соответствует его доле в общей жилой площади. Для разрешения этого спора заинтересованные владельцы должны получить письменный отказ жилищных органов, а затем могут предъявить в суде иск к отделу учета и распределения жилой площади об изменении договора найма жилого помещения.

При каких обстоятельствах суд может удовлетворить иск о разделе жилой площади, при котором сторонам выделяются комнаты, не соответствующие их долям жилой площади?

Суд, рассматривая такие дела, учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением, состоявшееся между нанимателем и членами семьи. И хотя раздел жилой площади влечет передачу одним гражданам комнаты размером больше их доли, а другим - меньше, но он обусловлен фактическим соглашением и суд может удовлетворить требования истцов. Например (все фамилии изменены и совпадения случайны).  Родители Царев В. К., Царева А. К. и их сын Царев Б. В. с женой Царевой С. В. и двухлетним сыном Кириллом проживают в коммунальной квартире, в которой занимают две изолированные комнаты 18 кв. м и 16 кв. м.  Царевы по взаимному согласию обратились в исполком с просьбой изменить договор найма так, чтобы родителям была оставлена комната 16 кв. м., а сыну с его семьей комната 18 кв. м. Отдел учета и распределения жилой площади эту просьбу оставил без удовлетворения. Царевы, получив отказ, предъявили иск в суд. Суд установил, что у Царевых фактически в течение трех лет имеется соглашение о порядке пользования жилым помещением. Родители пользуются комнатой 16 кв. м., а молодая семья - большей комнатой. Проживают они разными семьями, ведут раздельно домашнее хозяйство, оплачивают пропорционально своей доле квартирную плату. Все эти обстоятельства подтвердили и соседи по квартире. Суд удовлетворил иск Царевых.

Как произвести раздел жилой площади, если нет согласия всех членов семьи?

Действительно, иногда возникает необходимость разделить жилую площадь, а кто-либо из членов семьи возражает против этого. В основном это вызвано наличием конфликтов в семье, обострением личных отношений. Такие споры могут быть рассмотрены в суде. Нанимателем двух изолированных комнат размером 18,5 кв. м и 9,6 кв. м является Шаров Ю. А. Вместе с ним имеют право на жилую площадь его бывшая жена Шарова М. Н. и семилетняя дочь Светлана. Шарова потребовала раздела жилой площади и передачи ей с дочерью большей комнаты. Шаров против этого возражал. Для ликвидации жилищного конфликта и с учетом равномерного распределения жилой площади суд иск Шаровой М. Н. удовлетворил, несмотря на возражения ответчика. Лица, проживающие в одной квартире и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора найма всего жилого помещения. К членам семьи относятся родители, дети, супруги и другие родственники (брат, сестра и т. д.), а также нетрудоспособные иждивенцы, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Жилищным законодательством (ст. 53 Жилищного кодекса) предусмотрено, что в исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они проживают совместно и ведут общее хозяйство.

Куда обращаться, если отказано в заключении одного договора найма жилого помещения?

Если жилищные органы отказывают в заключении одного договора найма жилого помещения, то заинтересованные лица могут предъявить соответствующий иск в суд. Например (все фамилии изменены и совпадения случайны).  В двухкомнатной квартире проживают 60-летняя Орехова Е. Г. и 85-летняя Реутова П. С. Они предъявили иск к жилищным органам о заключении одного договора найма всей квартиры и пояснили, что являются сестрами, проживают одной семьей, ведут общее хозяйство. Суд, тщательно исследовав доказательства, установил, что, хотя Орехова и Реутова очень дружны, помогают друг другу, одной семьи не составляют. Каждая из них имеет отдельный бюджет, пользуется только своей комнатой. Кроме того, они не доказали в суде, что являются родственниками. В иске им было отказано.