Недвижимость с минусом

От кризиса ликвидности серьезно пострадали компании, которые занимаются жилищным строительством. Резкое подорожание заставило банки ограничить их кредитование, и выдача ипотечных  кредитов привела к уменьшению спроса на недвижимость. Остановить стагнацию может только применение дорогих кредитов, тем не менее, увеличение ставок будут вынуждены оплатить как обычно, рядовые граждане желающие взять ипотеку. Мировой кризис, перекинулся на наш жилой рынок. Точкой старта стало урезание средств строительных компаний. Некоторые компании выбросили еврооблигации под 10 процентов  годовых, другие застройщики не решились на выпуск таких ценных бумаг. Через кризис мировые банки потеряли миллиарды долларов на операциях с недвижимостью и в разы упали акции компаний, которые работают с недвижимостью. Дефицит денег, вызвал сокращение объема выполненных строительных работ, и было отмечено падение в подготовке строительных участков.

 Банки  традиционно финансируют строительство, но и они столкнулись с нехваткой ресурсов. Строители бегают по банкам, но пока результатов нет. Средств чрезвычайно мало, и каждый из банков направляет в приоритетные направления, а строительство, это долгосрочный проект. Некоторые банки прекратили выдачу кредитов, а большая часть повысила ставки в связи с потерями по кредитам в действующих договорах. Есть и другая сторона проблемы: строители не могут получить возврат средств, а когда дом будет построен, так как населению сложно взять ипотечный кредит. Ограничение кредитования населения только усилило кризис. В национальной ипотечной ассоциации подсчитали, рынок ипотеки вырос в три раза меньше, чем за прошлый год. Банки ввели наличие первоначального взноса до 25 процентов, и средняя ставка по кредитам составила 15 процентов в долларах. Прежде банки гонялись клиентом, а сейчас требования усилили, раньше жилье покупалось через ипотеку, спрос упал.  это все наслоилось на  прекращение покупки квартир, вызванное шумом о возможном снижении цен и  теперь все ждут, пока жилье обвалится.

 Ограничение продлится минимум до конца года, считают эксперты. Если компании могут еще брать займы под залог ликвидного имущества, то небольшие застройщики вынуждены обрывать строительство. Они будут обещать скидки, уменьшать стоимость и проводить акции. Ситуация заставляет искать альтернативные источники денег и застройщики ищут партнеров, финансовые фонды. И скорей всего строить начнут не на банковские кредиты, а за деньги покупателей. По идее, стоимость на жилье обязана снижаться, но цена энергоносителей и стройматериалов наоборот растет. Поэтому получиться достаточно не простая ситуация - цена жилья может наоборот повышаться, его будет строиться меньше.

 Нормы законодательства относительно статуса недвижимого имущества пережили существенных изменений еще в 2005 году. В частности, заслуживают внимания нормы, положения Гражданского кодекса в части возникновение прав собственности на объекты незавершенного строительства. Со вступлением в силу закона нормы кодекса прямо предусматривают незавершенное строительство как объект юридических отношений. В случае проблем владелец строительства может заключить договор относительно объекта, право собственности, которого распределяется среди дольщиков. О чем же идет речь?

 Закон, ввел механизм покупки жилья на этапе незавершенного строительства. Понятно, если Вы финансируете строительство, оно выходит дешевым для Вас, а строителям это дает потенциал строить без банковских кредитов.

 Тем не менее, есть мнение, что закон нежизнеспособен. Его невозможно выполнять добросовестным строителям, поскольку он противоречит жизненной логике. В Законе применяется манипулирование сроками строительства, которые приводят к юридическим коллизиям. Закона отмечает: «недвижимость, строительство которой организует застройщик, осуществляется за счет полученных в управление средств». На момент заключения соглашения «недвижимости», еще не существует, то есть здесь закон обязывает выполнить корректные действия, например, сделать несуществующий «объект недвижимости» предметом ипотеки. Статья Закона прибавляет: «В случае выявления риска нарушения застройщиком условий сделки, договор уступки права вступает в силу и застройщик должен передать имущество и права на недвижимость». Здесь не компетентно применяются сроки. «Риск» наличествует с самого начала любого строительства. Эта норма разрешает в любой момент отобрать у застройщика все права.

 Чтобы перевести на язык доступный простым гражданам, закон открывает возможности мошенничества в области получения ипотечных кредитов. Желание обогатиться, у людей было всегда. раньше махинации касались кредитования потребительского, то сейчас участились случаи "откатов" на рынке недвижимости. Мошенническая схема ипотечного кредитования элементарна. Нужны всего четыре участника, на доверии. Это:

• лицо, который имеет доступ к финансам банка.
• «черный» риелтор или брокер.
• покупатель с непонятной пропиской.
• посредник, банком и агентством недвижимости, которые друг друга не знают.

Сначала поиск подходящей квартиры, в приобретение которого будут «вкладываться» финансы. Разыскивать подобный загородный дом или квартиру доверяют «черному» агентству недвижимости. Это достаточно продолжительный процесс. Дом обязан быть выставлен по стоимости ниже рыночной и на него обязан быть сконцентрирован весь пакет документов. Эти  документы и отправляется в банк на получение кредита.
Банк дал положительный ответ на ипотеку, и тут появляется «новое» лицо схемы - «банкир». Его задача - « смазать маслом» кредит и причислить еще с десяток тысяч долларов  к цене дома. Эти «десяток тысяч» - «заработок» всех участников. Это был второй шаг.

Далее заключение  договора купли-продажи жилища. В договоре нужно указать цену, приумноженную как раз на сумму «заработка». Ничего не подозревающий владелец элементарно счастлив, увидев подобную сумму, и тут появляется свой риэлтор. Его задача подготовить «нужный» договор купли-продажи, в котором указывается сумма задатка. После того, как деньги получены как ипотечный кредит, договор с его государственной регистрацией заключен. Владелец реализовал свой жилище, получил денежки, риелтор - комиссионные, остальные делят «заработок» по договоренности.

«Покупатель» с непонятной пропиской исчезает с деньгами, а банк сначала будет искать свежеиспеченного «владельца», не жаждущего платить кредит по ипотеке и  конце концов, жилище выставят на торги.