Пикник на обочине

Никто не застрахован от экспроприации земли, даже добросовестные покупатели участков под застройку. Правда, обстоятельства, когда на одну и ту же землю выдают несколько прав собственности или же акты выдают на мнимые участки, - это правовая экзотика. Практика более жесткая. Не так уже много участков у дороги, где допустим государство, намеривается строить трассу, для строительства которой потребуется изъять землю у частников, выдав им компенсации. Моему коллеге - владельцу 12 соток, спокойнее стало после того, как он убедился, что трасса пройдет мимо его участка. Заодно удалось выяснить, что указания власти чиновники восприняли буквально, перестав выдавать справки об отсутствии запретов на отчуждение участков, без которых нотариусы не регистрируют договоры купли-продажи. В сущности, владельцев участков ставят перед выбором: судиться с властью или подождать компенсаций.

 Механизм выдачи компенсаций, законодательством четко не урегулирован. Точнее, есть два основания принудительного прекращения права собственности на землю: для общественных нужд и через нецелевое использование земли. Причем, отчуждение земли возможно исключительно на основании решения суда. Также в законодательстве нет определения термина «общественные нужды». Тем временем подводят обладателей участков под другую статью - "нецелевое использование". Эта категория также нигде не определена, но есть примеры, когда лица теряли участки под застройку в основном из-за того, что затягивали с началом строительства. Сроки начала освоения участков не конкретизированы, а закон  предлагает на протяжении двух лет после получения разрешения на строительство обзавестись еще одним разрешением - на начало проведения строительных работ. Прямое следствие неполучения этого документа - потеря разрешения на застройку в принципе. При этом риск отчуждения земли возрастает, чиновники получают документальное подтверждение того, что земля не осваивается.

План защиты территорий

 1. Аргументированная жалоба третьей стороны в сельсовет. Ответ - создать видимость освоения участка. В идеале - получить документальное подтверждение того, что подготовка проекта объективно затруднена, например, особенностями грунта.

2. В поле выходит инспектор и составляет протокол о нецелевом использовании земли. Ответ: решения целесообразно обжаловать в суде. Для справки: протокол обязаны подписать двое независимых свидетелей.

3. В результате ошибок землеустроителей при определении границ строительство осуществляется на чужой земле. Ответ: надо получить акт согласование с сопредельными землепользователями внешних границ участка. С этим документом владелец надела, может обращаться в суд с требованием устранения препятствий. Однако есть случаи, когда обе стороны предоставляли суду техническую документацию, которая противоречит одна одной. В этом случае употребляются выводы судебной технической экспертизы.

4. Невозможность вести строительство на приобретенном земельном участке через сервитут. Ответ: сделав запрос в орган регистрации прав, можно узнать, установленны ли относительно земельного участка, сервитуты. В случае отсутствия сервитутов, строительство по соседству дорог будет незаконным, и владелец может в судебном порядке обязать прекратить использование его земельного участка.

5. Соседство участка с охранительными зонами. Ответ: такие участки не изымаются у их владельцев. Однако могут быть предусмотренные ограничения их использования. Таким образом, наличие в пределах земельного участка охранительной зоны может значительно усложнить владельцу ее использования. Фактически, площадь участка, будет значительно меньше предвиденной. Поэтому перед покупкой земли нужно проверять наличие установленных на ней охранительных зон.

6. Неправильное оформление правоустанавливающих документов. Способы устранения: обращение в суд. Есть случаи, когда земельный участок, был передан местным органом самоуправления в составе большего участка в аренду другому лицу. В дальнейшем на основании решения суда о признании недействительным решение местного совета нужно признать договор аренды земельного участка недействительным и обязать стороны внести у него соответствующие изменения.