Советы покупателям первичного жилья

Покупка первичного жилья связанная со многими  рисками, ни один из механизмов не гарантирует инвестору его получения. В результате - у нас рисков хватает. Снизить риски можно, скрупулезно выбирая компанию, и внимательно изучая договор. Как известно, строительный рынок в нашей стране далек от прозрачности. Это породило ряд строительных афер, но, даже не смотря на это, большинство компаний стремятся работать цивилизованно.

Риски следующие: жилье можно не получить вообще, получить его с нарушением сроков, или получить не то что хотели в результате двойной продажи. Специалисты советуют здравомысляще соотносить привлекательность квартиры со степенью возможных рисков при ее покупке. Законодательство запрещает непосредственно перераспределять наши с Вами средства на финансирование строительства. Исключения могут составлять лишь те дома, строительство которых началось еще до 2006 года. Наиболее распространенными механизмами средств можно назвать фонды строительства (ФФС), фонды действий с недвижимостью (ФОН).

ФОН является инструментом не покупки, а инвестиций в жилье и согласно закону, - это посредник между застройщиком и вкладчиками. Удобством схемы, можно считать приобретения квартиры, которая закрепляется сразу же после внесения части ее стоимости. Правда такая схема неудобна для вкладчика, когда ФФС родственная фирма застройщику, это не ограниченное законодательством и встречается часто. Так же отсутствие ограничений на количество объектов, создает условия для появления «финансовых пирамид». Основные риски ФФС - несвоевременная сдача или не сдача дома вообще. Застройщик может выпустить ЦО под квадратные метры или же К (дисконт выплачивается собственнику в момент погашения) с правом получить квартиру при условии определенных в проспекте эмиссии. На практике «привязка» происходит по помощи заключения договора бронирования, а К - с помощью опционов. Преимущество облигационных схем -  скрупулезная проверка компании со стороны власти, в тот же время контроль самого строительства уже не относится к ее полномочиям. ЦО, обычно, имеют срок обращения, равный сроку строительства объекту, а после застройщик обязан предоставить новую квартиру. Если облигации, не предъявленные своевременно, то право будет утрачено. А недостаток в том если компания исчезнет, размер возврата денег будет ограничен лишь уставным фондом. риск того, что ряд застройщиков, не сможет выполнить взятые на себя обязательства, на сегодня достаточно высокий.

Выбор застройщика определяющим фактором добросовестности, его умения управлять строительным процессами. - Если застройщик в ситуации дефолта, то инвестору их не возвратят, разве что в процессе санации. У добросовестных застройщиков нет цели ущемить интересы инвесторов и ограничивать наши  права на предъявление претензий. В этом случае можно достичь компромисса с застройщиком. А застройщик, который желает обмануть инвестора, просто не выполнит условия договора. Нарушение же сроков, обычно, не планируются,  это является следствием объективных причин».  Советую обращаться за консультацией к юристам, до подписания договора и вложения своих средств, потом уже исправить практически ничего нельзя. И хотя принятие решения остается за Вами, всегда есть вероятность исключить откровенно сомнительные варианты.

При этом юристы могут проанализировать договор, положение застройщика на рынке и его финансы. Риэлторы же, которых, тоже необходимо скрупулезно выбирать, смогут дать консультацию, исходя со своего опыта работы. Вы имеете право поинтересоваться документами компании, которая реализует квартиры в новостройке. Отказ - это уже проблема, а вот лицензию увидеть нужно обязательно. В компании должны быть в порядке разрешения и проектная документация на строительство. Полезно так же выучить сайт компании, публикации о ней, посетить форумы, где обсуждаются ее новостройки. Фактор доверия к застройщику - реализованные объекты этой компании. Советую осторожно относиться к организациям, которые не построили еще ни одного дома. Мошенники часто этим пользуются, предлагая дешевое жилье. Дешевого жилья практически нет, себестоимость одного квадрата дома равна тысячи долларом и дешевле быть не может. риски также повышаются если работы ведет одна компания, а участок под застройку принадлежит другой. Так же вызвать подозрения может чрезвычайная покладистость застройщика при подписании договора. Если строительство уже началось, то нелишнее будет убедиться в этом лично.

 Одним из аргументов в пользу надежности компании может служить кредитования новостроек в одном из ведущих банках. И хотя они не имеют рычагов действия на застройщика, но они, едва ли начнут «впутываться» в сомнительные проекты. Полезно поинтересоваться у застройщика,  возможно ли получить кредит на покупку квартиры в его домах, и если застройщик сам имеет кредит, это свидетельствует о его платежеспособности. Среди технологий минимизации рисков - титульное страхование. как бы скептически вы не относились к страховым компаниям, но они предлагают средства повернуть. Рынок сырой, и риски очень высокие и если же страховать сроки введения объекта, то в 80 % случаев компания выплатит компенсацию. В частности, некоторые из них сами страхуют риски невыполнения своих обязательств.

Получив типичный договор и сняв из него ксерокопию, необходимо выучить его самому и желательно показать юристу. Первое - это срок сдачи дома в эксплуатацию. Второе - ответственность застройщика в случае его нарушения. Советую прописывать условия, при каковых договор может быть прекращен досрочно, а также схему возвращения денег. В договоре четко прописывается технология оплаты. обратите внимание, с обозначением «У.Е. » одолжены быть разъяснения, что под этим ним понимается. Есть случаи, когда под «У.Е.» понимается, стоимость квадратного метра в рубле. Следует указать, что цена есть окончательной. Поскольку строительство занимает не один год, и, Вы решите отказаться от квартиры, то это целесообразно предусмотреть.

Планируя сроки переезда в квартиру, прибавляйте всегда три месяца и полгода на получение документов. Помните доверять молодой компании, сложнее. новое предприятие однозначно будет убыточным. Но, обычно, «негласная информация». Возможно, это дочернее представительство крупной компании, но в любом варианте покупать у «новичков» лучше уже готовое жилье. Сэкономить на новостройке, конечно можно до 25 процентов, но в таком случае Вы берете на себя риск и покупаете «на этапе котлована».

Для себя сделайте выбор, или рисковать, и, по возможности, застраховать его, или отказаться от риска. Для осторожных людей - покупать новую квартиру в уже готовом доме.