Кто не рискует, тот не пьет шампанского

Ипотека разрешает за нестандартно большие сроки и относительно меньшие проценты купить дорогую ныне недвижимость. Это возможно благодаря ликвидному залогу - в данном случае самой квартире. Как же быть тем, кто хочет поселиться в новостройке? Как оформить в залог, если  квартиры фактически еще нет? В чем специфика? Какие гарантии получает банк?  Попробуем в них разобраться в механизмах кредитования «первинки».

Ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью рынка. Благодаря продаже квартир в новостройках еще удается поддерживать ипотеку. Условия займов делаются все более гибкими, об этом свидетельствуют прогнозы аналитики недвижимости. Когда видимы направления развития рынка и факторы указывают на уменьшение объемов ипотечных займов - рынок затихает. Такая связь ипотечного кредитования и недвижимости становится понятней поговорить со строителями, по их данным, доля ипотеки объеме купли-продажи составляет от 70 процентов. Раньше считалось, что покупать с помощью кредита, обозначает жить не по средствам. Доля истины в этих словах есть. цены на квартиры достигли таких высот, что на них уже косо смотрят даже представители среднего класса.

Среди тех, кто решается на покупку квартиры, это те, которые имеют возможность гасить платежи по кредиту. Это сотрудники с уровнем дохода выше среднего, или владельцы мелкого бизнеса. Часть среди договоров, занимают варианты, когда заемщик платит взносы, а когда на руках есть документы, человек гасит остаток. Если же сроки строительства замораживается, инвестор разделяет свои риски с банком. С одной стороны, это удобно, а с другой - удовольствие не из дешевых. Поэтому люди выбирают погашать кредит заранее. Не все финансовые учреждения, признают выдачу средств на приобретение жилья приемлемым для себя видом кредитования.  Этот тип кредитования чрезвычайно рискован. Банки с зарубежным капиталом, останавливаются на вторичном жилье, поскольку оно является твердым залогом. Отечественные банки более адаптированные к рынку и дают кредиты, но ставки на «первинку» на 1,5 процента выше, чем на вторичном. Они также устанавливают больший размер первого взноса или применяют схему «двойного залога». Кредиторы, которые работают на первичном рынке, считают за лучше ограничивать поток финансов. Вообще в ипотечном портфеле доля средств, выданных на ипотеку, не превышает 25 процентов.

Фонд финансирования строительства (ФФБ). Преимущество данной методики в том, что ФФБ наделяется полномочиями по контролю за качеством, и темпами работ и использованием средств. Недостатком можно считать ограничения инвестора: доверитель не может заменить объект инвестирования, переуступать право собственности или отказаться от участия в фонде.

Целевые беспроцентные облигации. Эта схема  простой и удобный способ осуществления продаж. Компания проводит выпуск ценных бумаг. Облигация имеет свое достоинство, равное 0,01 квадратного метра, и обменивается на реальную жилую площадь. В случае кредитования, в ипотеку передается пакет облигаций, а после и квартира, но уже в собственность.

 Специалисты называют риски «долгостроя», а также остановки строительства. Человек начинает отождествлять банк и строительную компанию. Но тут вопросы заемщика и банка, а перекладывать на застройщика - бесполезно.  Сложность заключается в том, что объект невозможно отсудить в свою пользу. Интересна практика, аккредитации строительной компании, это разрешает банку минимизировать риски, связанные с ипотекой на первичном рынке. Кроме того, банк проверяет: идут ли там строительные работы. Все эти процедуры проводятся с целью как защитить свой капитал, так и обеспечить заемщика от сюрпризов. Компания, которая ведет открытую политику продаж, не откажется от процедуры аккредитации. Если в офисе застройщика не называют цифры и сроки - это должно насторожить клиента. Когда компания не аккредитована ни в одном банке, следует призадуматься о сотрудничестве с ней. Однако и после скрупулезной проверки банк не может гарантировать клиенту добросовестность застройщика. Всего не предусмотришь, но инвестор и заемщик должны принять все меры по изучению надежности строительной компании.

 При оформлении кредита не следует ограничиваться информацией о процентной ставке и комиссионных. При обращении в банк клиент должен узнать перечень всех расходов, а банк обязан предоставить информацию. нужно выяснить и условия досрочного погашения. Само по себе кредитование первичной недвижимости - явление авантюрное. По факту покупатель платит финансы за перспективу на будущее, и банк принимает в залог квартиру, которой нет. Но, не смотря на все подводные каменья, новостройки распродаются инвесторам. Становиться ли участником подобной схемы, необходимо решать, скрупулезно взвесив все «за и против».

 Тем же, кто знает выражение «кто не рискует, тот не пьет шампанского», целиком могут воспользоваться первичным рынком и через несколько лет поздравить себя с новосельем.