Предупреждение – это главное в собственном вооружении
В Гражданском кодексе, а именно в ст.250, говорится о том, что в случае продажи доли в квартире коммунального назначения преимущество в праве покупки за владельцами иных долей. В обязанности владельца той части, которая продается, входит предупреждения иных жильцов о готовящейся сделке, где четко обозначены условия продажи и цена. В том случае, если владельцев других долей что-то не устраивает, то они в праве дать отказ в письменном виде.
По всей видимости, данная норма была внесена в закон, с целью быстрее избавится от коммуналок. К тому же есть такие соседи, что и сами не покупают и отказ не торопятся давать. Но и против такого существует своя мера, например можно отослать заказное письмо с уведомлением о вручении, тогда если получатель не сможет морочить голову, ведь его молчание в течение месяца будет принято за отказ соответственными органами государственной регистрации. К сожалению, есть случаи, когда не только разыскать, но даже узнать где проживают такие соседи, невозможно.
Но пойти в обход статьи можно, и риелторы знают где-то около 5-ти способов как это сделать. Вылаживаем не для нарушения закона, а с призывом тщательной проверки покупаемой квартиры, чтобы избежать темных пятен в понравившейся вам квартиры.
Первое это – завышение цены в договоре, ведь у нас пока наоборот занижают цены с целью избежать налогов. Но в случае владения недвижимостью не менее трех лет, налогообложения нет ни при какой сумме. Таким образом, завышенная цена отпугнет владельцев других долей. Но недостатком данного метода можно считать желание продавца, в итоге, сделать указанную сумму реальность, а не только указанной в документе. Так договор срывается не по вине продавца, а значить и внесенный авансы возвращать не нужно.
Вторым методом есть проведение сделки с помощью договора о дарении. Но минус, это то, что одаряемый, если это конечно не родственник, должен оплатить подоходный налог в сумме 13-процентной ставки. К тому же такое дарение, которое осуществляется постороннему лицу, после того как еще недавно продавалось, выглядит весьма подозрительно.
Более приемлемым является третий путь, суть которого заключается в так называемом `отщепление`. В этом случае будущему покупателю дарится 1/100 часть своей доли. Таким образом, подоходный налог становится несущественным для одаряемого. Тогда последе лицо становится владельцем доли имеющим такое же право на покупку остальных 99/100. Ведь в данной статье не предусмотрено, какой именно частью должен обладать владелец. Хотя весьма подозрительно дарение столь малой части, и растягивание сделки может привести к разногласиям между участниками.
Заем с отступным – это четвертый способ. В данном случае стороны укладывают договор о займе, в котором залом является та самая доля в квартире. Тогда из-за не возвращения денег должником, доля становится собственность кредитора. Но следует учитывать, что Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве, видимо понимая суть договора, отказывает в регистрации подобных договоров. Таким образом данную сделку придется заключать через суд. Но и в данном случае существует свой подвох, ведь владельцы других долей могут выплатить долг и таким образом стать владельцем вашей части.
Пятым способом является заключение договора ренты. В течении некоторого времени рента выкупается и плательщик данных платежей становится полноправным собственником. Недостаток, как и у предыдущего варианта с еще явной фиктивностью в случае заключения договора молодыми людьми.
Итак сделаем выводы:
...К чему же приводят подобные манипуляции? Оспорение договора в судовом порядке, где инициаторами могут быть и недовольные владельцы других долей, так и органы надзора. В случае доказанности фиктивности, согласно ст. 170 ГК «Притворная сделка», о том, что прикрывание одной сделки другой, рассматривают как явную, тогда согласно все той же ст. 250 – доля переходит владельцам другой доли. Но все-таки фиктивность сделки доказать не так-то просто. Особенно если обе стороны отрицают фиктивность и настаивают на своей честности.
Похожие записи:
Нет комментариев
Закрыто.
Извините, комментирование на данный момент закрыто.