Не дай выгнать себя на улицу

Кризис достиг нашей страны, одни заявляли, что цена квартир не превысит 30 процентов, от цены 2008 года, прочие утверждали, что стоимость квадратных метров значительно не изменится. Итоги показали: стоимость метра на сегодняшний день уменьшились на 35 процентов и до конца года, по соображению работников агентств недвижимости, упадут еще. Знатоки прогнозируют падение цены жилой площади к отметке 500 - 600 долларов за метр, и какую стратегию вырабатывать желающим купить свою крепость? ждать или расшибить копилки и бежать покупать квартиру?  ожидаемый обвал ввергает разность цен в большие ножницы разрыва и владельцы рассчитывают реализовать квартиру на 50 процентов дороже. Аналогично, покупатель не спешит: куплю - прекрасно, нет - ничего страшного. Объективно о ценах можно объясняться, опираясь на статистику, бесспорно количество приобретенных квартир стремится к нулю, и так внимание приковано к вторичному рынку жилья.

В объявлениях сейчас можно увидеть две цены - за деньги и бартер и первая стоимость ниже второй на 15%. В прошлом, родилось понятие лизинга. Ведь падение спроса на недвижимость привело к тому, что комиссионные сниженные - до 1% и оплачивает. Во-вторых, экстремальные условия, созданные кризисом, стали определенным катализатором в вопросах оптимизации и упрощение законодательной базы и процедур в сфере строительства и недвижимости (например, что касаются полномочий органов местного самоуправления в сфере градостроительства, разрешительной документации, принятие и введение в эксплуатацию объектов, механизма расчета налоговых ставок).

В связи с падением курса гривны, как в физических, так и у юридических лиц, возникли проблемы с возвращением кредитов в иностранной валюте. Из августа 2008 года курс доллара США возрос почти вдвое. Поскольку основной валютой поступлений физический лиц и предприятий есть нац валюта, возврат долга и уплата процентов за кредитами в иностранной валюте стали почти вдвое более дорогими. Другая проблема - отказ банков принимать платежи за инвалютными кредитами в нацвалюте . Кроме того, участились случаи изменения банками процентной ставки в одностороннем порядке. Учитывая то, что в большинстве кредитных договоров применяется предостережение относительно валютных рисков и предполагается право банка изменять процентную ставку в одностороннем порядке при изменении учетной ставки и в других случаях, должник оказывается в крайне неблагоприятной ситуации - как с экономической, так и с юридической точки зрения. Ситуация усложняется еще и нечетко определенным в договоре правом банка требовать досрочного возвращения кредита при несогласии должника относительно изменения процентной ставки и во многих других случаях. Учитывая, что судебная практика по поводу возвращения кредитов в инвалюте еще не сложилась, наши рекомендации необходимо воспринимать в зависимости от специфики ситуации должника.

Требование погашения кредита в валюте кредита является общепринятой практикой, и потому ее правомерность обычно не подвергалась сомнению. Фактически речь идет о совпадении валюты обязательства с валютой платежа. Однако из анализа соответствующих положений действующих Гражданского кодекса вытекает другое. По кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере установленных договором, а заемщик обязуется возвратить кредит и уплатить проценты.  Вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности. Одновременно понятно, что к денег как к особому виду вещей применяется только требование возвращения в той же сумме. Требование возвращения такой же количества, того же рода и такой же качества применяется к другим вещей. Эти атрибуты (род, качество и даже количество - не печали) было бы абсурдно применять к денег.

Действующий Кодекс различает валюту обязательства и валюту выполнения обязательства. Валюта обязательства - это валюта, в которой выражается обязательство. Валюта выполнения обязательства - это валюта платежа. Согласно ст. 524 обязательство должны быть выражено в денежной единице страны, но стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте. Согласно ст. 533 валютой выполнения денежного обязательства есть национальная валюта. В п. 2 этой же статьи предусмотрены, что при определении в обязательстве денежного эквивалента в иностранной валюте, сумма, которая подлежит уплате в нацвалюте, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если другой порядок ее определения не установлен договором или законом или другим нормативно-правовым актом. Следует указать, что «договором или законом или другим нормативно-правовым актом» может быть определено, какой курс валюты применять, но не самую валюту платежа.

Конфликт между банками и заемщиками обостряется. Сейчас пока банки идут на мировую с должниками: дают кредитные каникулы, продлевают сроки займов и даже уменьшают проценты.  Сегодня юристы предложили гражданам технологии защиты, разрешающие не втянуть себя в судебную волокиту. Что же предлагают юристы нам, что бы помочь гражданам, не попасть в кредитную удавку.

• Любая оценка может быть оспорена в судебном порядке. Можно жить в этой квартире, пока идут разборки.
• Законодательство не допускает выселение детей. Из квартиры семью с детьми банк выселять не будет.  Их права защищают законы "Об охране детства" и "Об основах соцзащиты  детей". Должникам, имеющим детей, беспокоиться не стоит. Шансы выгнать их на улицу равны нулю.
• Возбудить уголовное дело по факту неисполнения судебного решения трудно. Привлечь к такой ответственности можно только должностное лицо, но не заемщика. "Уголовка" - лишь запугивание со стороны банка.