Нерухомість: ціни й доступності

Сьогодні не секрет, що диспропорція цін на нерухомість і доходи населення досягли величезних розмірів і продовжують ростити. Вартість квадратного метра є інтегральним показником. Це ринкова реальність, що має багато компонентів, серед яких є й навіть психологічнаа тридцятилітній. Серед багатьох факторів я постарався виділити трохи, на мій погляд, центральних моментів. Столиця, як мегаполіс має потребу в колосальних обсягах будівництва як приватної, так і комерційної нерухомості. Попит константно високий, і він хронічно ненасичений. У цій фінансовій столиці зосереджено левова частина як законних, так і тіньових фінансів. Кошти різного походження, давлять на ринок нерухомості - схожа ситуація й у Росії, і в Україні. Нерухомість є не тільки «житловим квадратним метром», а й предметом інвестицій і спекуляцій. Не можна скидати з рахунків і величезну трудову міграцію. Лише столиця може запропонувати гідну заробітну плату. Міграція торкнулася всіх професій, від сантехника до менеджера й це теж дало поштовх до росту попиту на нерухомість. До цього можна додати міграцію поколінь: будь-який чиновник або бізнесмен намагається купити житло в столиці для дітей, з перспективою залишитися жити й працювати тут. У масштабах країни це істотний потік. Це мало ефект відродження будівельної області, що дало поштовх для росту продажів будівельних матеріалів і збільшенню доходів і попиту на нерухомість. У результаті підсилилися можливості покупки квартири, через іпотеку. Всі ці фактори послужили причиною росту цін, і продовжують їх тримати на високому рівні. В окремих більших містах спостерігається ефект "малої столиці", коли темпи росту перевищили очікування. Сьогодні відсутня конкуренція проектів і якості, звело все до того, що хто може скоріше погодити проект і звичайно, іноземний інвестор мимо. Я мав можливість ознайомитися з будівельними проектами, які перепродувалися, причина, у тім, що компанії, не мали мета будувати. Відвід, з метою не побудувати, а перепродати - це вже окремий бізнес, у якому "працюють" чиновники. Владні ротації приводять до переділу власності на цьому "ринку", земельні ділянки й проекти постійно переходять із рук у руки. За умови прозорих тендерів, за останні два роки могло бути побудоване до 200 житлових будинків. Чи вплинуло б це на ціни? Безперечно. Перепродаж проектів на вторинному ринку й можливості зловживання, привели до появи так іменованих фінансових пірамід. Піраміда - обґрунтована технологія, що базується на залученні нових коштів, тобто фінанси ходять при відсутності товару. На вторинному ринку маємо реальний товар - реальні квадратні метри. Коли мова йде про первинний ринок, замість реальних метрів є "віртуальні" метри. Ризики для нас, простих громадян складаються в слабкій юридичній захищеності (ризик афери), і в поганому проекті забудовника. Ліквідація цієї схеми передбачалася б у законі про фінансово-кредитні механізми й операції з нерухомістю. А саме: залучення коштів дозволене лише за умови готовності проекту, під спостереженням регулятора. На сьогодні ж маємо ситуацію, коли чітко не прописана норма про наявність пакета документів на будівництво, як і умови залучення коштів. Ясно видно бажання керувати фінансами, які сформовані з наших з Вами грошей. Я не затверджую, що тут обов'язково з'являється кримінал, але на сьогоднішній момент наші гроші - це єдине джерело фінансування, але коректність способу під сумнівом. При цьому відсутність дешевих грошей - проблема для забудовників. Кредитування в наших умовах - фактично, кредитування без забезпечення й таке кредитування ризиковано. Але в банків немає дешевих грошей, і кредитують вони дорого. Тому договори про участь на паях придбали таке поширення. Це дало поштовх ринку, але безліч нормативних дірок використовується несумлінними забудовниками. Але як зробити житло доступним? Як забезпечити житлом нас, звичайних громадян Проблема в надзвичайно низьких доходах громадян, олігархічна економіки, що внесла розподіл на надзвичайно богатых і дуже бедных. Неприступність цін стосується всього й житла, і предметів першої необхідності. Тотальна бідність - це не просто проблема ринку нерухомості. Це проблема глобальна й вихід дехто бачить у розвитку іпотеки. Але іпотека сама по собі є причиною подорожчання житла. Умови на іпотеку, і процентні ставки надзвичайно високі. Це може стати передумовою фінансової кризи. Питання доступності ціни лежить в іншій площині: кредитування на