Доходи від закордонної нерухомості: казка для покупця або реальна вигода?

Продавці іноземної нерухомості звичайно звертають пильну увагу на її чудових споживчих якостях. Море, сонечко, чудові види з вікна - все це, суперечки ні, прекрасно. Але об'єкт, куплений «просто так», ляже важким тягарем на ваш бюджет: навіть якщо вдалося обійтися без іпотечного кредиту, однаково нікуди не дінешся від експлуатаційних видатків, комунальних платежів, податків. Але ж хочеться, щоб фінансовий потік тік в іншу сторону - не з нашої кишені, а в нього.

Як організувати це? Це питання вивчав кореспондент журналу Metrinfo.Ru

Спосіб № 1 - спекуляція

На питання «як заробляти на нерухомості?» у її продавців є готова відповідь. Вам обов'язково покажуть графік, на якому зубчаста крива йде в піднебесся. «От, - гордо скажуть вам, - подивитеся: продавана нами нерухомість за останній рік подорожчала на 30%. Це і є ваш дохід! Чого вам більше?!».

Розберемо цю тезу докладніше. Насамперед, будь-яка людина, мало-мальськи знайомий з тенденціями ринку, знає, що описувана картинка підходила до реаліям дворічної давнини. Сьогодні криза, і нерухомість різко подешевіла. Навіть якщо погодитися з думкою, що криза закінчується, однаково до поновлення росту в 30% у рік поки ще далеко.

Є й інші міркування. Дохід від перепродажу «виртуален» - ви одержите його тільки тоді, коли продасте свою нерухомість, а поки можете тільки радуватися, дивлячись на зростаючі графіки. А от видатки таке майно приносить уже зараз і цілком реальні - див. початок цієї статті.

Не забудемо й про те, що нерухомість неможливо продати швидко. Більше того, всі її фірми, що пропонують, відразу ж стануть вашими конкурентами. Візьмемо, приміром, Болгарію - достаток варіантів тут просто зліпить ока («Болгари шумною юрбою по ЦДХ у Москві кочують...»). Що зможете запропонувати ви, якщо раптом прийде конкурувати з активними й агресивними продавцями? Тільки одне: ціну - її прийде виставляти відсотків в 30 від ринкової. І який виявиться прибутковість?

Загалом, спекуляції, звичайно, можуть бути вигідними. Але для заняття ними потрібні залізні нерви, знання реалій країни (можна адже купити квартиру в старому будинку, а через два роки поруч побудують сучасний житловий комплекс) і потужні рекламні й маркетингові ресурси. Визнаємо, що звичайна людина всім цим, як правило, не розташовує, і звернемося до іншого варіанта - не настільки дохідному, але куди більше стабільному.

Спосіб № 2 - оренда

Спробуємо скласти «портрет» об'єкта, приємного у всіх відносинах. «Найкраще для інвестування підходить нерухомість у містах, у яких життя триває й узимку, а не тільки в курортний сезон», - говорить Наталя Завалишина, генеральний директор компанії «МИЭЛЬ-DPM». Міркування найвищою мірою розумне: є місця (Крим, узбережжя Болгарії), де в липні-серпні яблуку ніде впасти. Але приїдьте туди ж у грудні, і ви побачите зовсім іншу картину - все пусто. Виходить, що 8-9 місяців у році нерухомість не буде приносити взагалі ніяких грошей. Так що краще дохід, наприклад, в 500 євро щомісяця (за рік набіжить 6000), чим 1000 у місяці «високого сезону» (липень і серпень) і 700 «напіввисокого» (червень і вересень) - усього отут вийде 3400 у рік.

Що ж це за місця, які привабливі для орендарів завжди? «Столиці держав, - перераховує Єлизавета Зубарєва, заступник директора департаменту закордонної нерухомості компанії « Бест-Нерухомість», - великі економічні центри, міста з великими й відомими університетами».

Другий ключовий момент - що розташовано навколо? Для нерухомості, призначеної для постійного проживання, важливими виявляться такі фактори, як наявність поруч розвитий інфраструктури, зелених зон, зручність транспортного сполучення з діловим центром міста. Для курортів - насамперед, близькість до моря й усіляких розважальних центрів. Ігнорувати це міркування не можна, розраховувати на те, що можна буде «компенсувати ціною» - теж. Минулим летом автор цих рядків був у Коктебеле (Крим) і спостерігав наступну картину: житло біля моря коштує дуже дорого, тоді як на видаленні в 3-4 км... не коштує нічого. Власники будинків намагаються здати їх за ціни, у кілька разів менші, чим на узбережжя, але бажаючих однаково немає. Тому що люди, що приїхали відпочивати, нижче певного рівня комфорту опускатися не хочуть.

І третє - параметри самого об'єкта. Тут потрібно додержуватися правила «золотої середини»: житло повинне бути середнього розміру, обставленим під якийсь середній смак. Оригінальничати в обробці, здобувати щось занадто масштабне ні до чого - це не окупається.

Ціна «вхідного квитка»

Вона, звичайно, залежить від країни, і чемпіоном дешевини можна визнати Болгарію. «Якщо говорити про самих скромні по розмірах об'єктам - студіям, те їхня вартість починається від 35 тис. євро, - відзначає Єлизавета Зубарєва (« Бест-Нерухомість»). - При цьому багато забудовників пропонують безпроцентну розстрочку на строк до трьох, іноді навіть до п'яти років, і розміри першого платежу повинні бути не менш 30%. Виходить, що покупку можна зробити, маючи у своєму розпорядженні суму всього в 10,5 тис. євро - і це буде об'єкт у висококласному комплексі з розвитий інфраструктурою на першій лінії від моря».

(Недавно в статті «Болгарія знову привезла недорогі пропозиції: готовте 20 тисяч євро» ми писали про ще більш дешеві варіанти).

Порівнянні з болгарськими ціни можна виявити в Туреччині або Єгипті. Там, щоправда, значно гірше з розстрочками - забудовники пропонують їх під 4-5% річних. Що до більшості інших європейських країн Середземномор'я, то ціни на апартаменти там починаються від 150-200 тис. євро. Добре на тлі конкурентів виглядає Кіпр - ціна, наприклад, у знаменитому Лимассоле становить ті ж 150 тис., але кіпрські банки кредитують росіян на дуже вигідних умовах. Первісний внесок - від 30%, ставка - до 5% річних, строк кредиту - до 20 років. Таким чином, для здійснення цієї покупки вам спочатку знадобиться 45 тис. євро.

І який дохід?

Надприбутків чекати не коштує. На курортах апартамент вартістю 35 тис. євро може здаватися в день за 65 євро - помноживши на 365, одержуємо чарівну цифру в 23 725, тобто майже 68% річних... Але, на жаль, у реальності все буде інакше. Ціни «високого сезону» тривають пари місяців, а потім наступає тривалий «мертвий сезон». Не забудемо й про те, що потрібно витрачатися на підтримку нерухомості в порядку, платити посередникам, які приведуть до вас відпочиваючих, виплачувати податки... Загалом, за словами знаючих людей, реально одержувати вийде не більше 3-5% у рік.

Управа на нерухомість

Здоровий глузд підказує, що самостійно здавати в оренду можна тільки в тому випадку, якщо сидиш поруч із об'єктом. Для нерухомості, розташованої за кордоном, це навряд чи реально. Відповідно, встає питання про те, хто буде займатися здачею - тобто про професійного керівника.