Отношения арендатора и арендодателя

Как защитить интересы наймодателя Причины конфликтов, в которых пострадавшей стороной выступает арендодатель, довольно типичны - испорченное имущество, несвоевременные платежи, недовольство соседей. Рассмотрим, какие меры должен предпринять собственник жилья для того, чтобы не пострадать морально и материально.  Самое важное для арендодателя - максимально подробно описать как условия, на которых он имеет право досрочно расторгнуть договор найма, так и саму процедуру расторжения.

Собственнику очень важно соблюсти все формальности, ведь он рискует своим имуществом. Арендодателю важно предусмотреть возможность расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от выполнения обязательств по договору.

Естественно, все обязательства арендатора и арендодателя в договоре должны быть четко прописаны.  Пути к отступлению  Очень часто недовольство соседей вызывают слишком шумные арендаторы. Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств по этому поводу, в договоре найма собственник может прописать, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время на территории Санкт-Петербурга» (он запрещает нарушать тишину с 23.00 до 7.00). И тогда при регулярных жалобах соседей на шум арендодатель имеет все основания досрочно расторгнуть договор.  Одним основанием для отказа от выполнения обязательств может стать просрочка арендных платежей. 

Договор субаренды (договор поднайма) - договор о сдаче арендатором в аренду арендуемого им имущества с согласия арендодателя.   Предусмотрительный арендодатель может описать в договоре найма не только основания, но и порядок досрочного расторжения договора. Например, указать пункт, который дает ему право отказаться от исполнения обязательств по договору в одностороннем внесудебном порядке, направив письменное уведомление арендатору. В таком случае через пару недель (или в любой другой срок, указанный в договоре или уведомлении) собственник спокойно может менять замки в квартире. 

Нередки случаи, когда собственник сдает жилье семейной паре, а фактически в его однокомнатную квартиру въезжают две-три семьи или бригада гастарбайтеров. По закону наниматель имеет право вселить в квартиру кого бы то ни было только с согласия арендодателя. Следовательно, проживание остальных, неофициальных жильцов, является основанием для досрочного расторжения договора аренды и требования возмещения ущерба через суд.  Если же арендодатель не оговорит все условия расторжения договора и попытается выселить арендатора, используя лишь тот аргумент, что квартира - его собственность, постоялец вполне может попытаться взыскать все понесенные убытки - от суммы вознаграждения агентству до затрат на переезд. 

Незаконная сдача в квадрате  Достаточно часто встречается пересдача квартиры в субнаем. Такого способа обмана стоит опасаться тем арендодателям, кто уезжает в длительную командировку и в течение долгого времени не может осуществлять контрольные проверки собственной квартиры. Тогда по возвращении наймодатель может обнаружить, что в его квартире живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов арендную плату за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал.  Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, в договоре найма необходимо отдельно прописать запрет сдачи квартиры в субнаем. Тогда собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем. 

Согласно ст. 76 ЖК РФ жильцы неприватизированных квартир вправе сдавать занимаемую площадь или ее часть только в субаренду.  Иногда в аренду предлагается муниципальное жилье. Сдавать неприватизированную квартиру несколько сложнее, чем собственную. В этом случае понадобится письменное согласие не только всех членов семьи, но и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы.  Естественные риски  Арендодатель несет и риски, связанные с процессом эксплуатации жилья, - например, пожара или затопления соседей. Эти случаи опасны размером ущерба, который может быть причинен. Часто сторонам не удается обойтись без суда. Естественно, все эти случаи тоже должны быть описаны в договоре аренды. Например, в случае протечки арендатор обязан известить о произошедшем ЧП арендодателя, вызвать при необходимости аварийную службу или сантехника, а также техника-смотрителя из жилконторы для составления акта с указанием причиненного ущерба. Представитель обслуживающей организации устанавливает, есть ли вина арендатора в произошедшей протечке.

Если акт устанавливает вину арендатора, то он обязан возместить ущерб, причиненный имуществу хозяина, а также третьих лиц (соседей). Однако следует помнить, что требование о возмещении ущерба третьи лица будут предъявлять непосредственно хозяину квартиры, который отвечает перед ними за действия арендодателя. Во избежание больших убытков и судебных издержек арендодателям рекомендуется страховать квартиру, которая сдается в аренду. 

Нередки случаи, когда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев (дескать, потом все вернут). Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков не представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом.  У арендодателя будет больше шансов избежать такого обмана, если он позаботится о получении дополнительных сведений о нанимателе: месте его работы, номере рабочего телефона, мобильного телефона (хотя последний, конечно, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя. Возможно, и наниматель не станет рисковать репутацией, зная, что владелец жилья сможет найти его на работе.